私盖阳光房圈绿地 邻居私搭乱建业主如何维权？

　　随着北京人济山庄楼顶违规建别墅事件的曝光，各地“最牛楼顶别墅”的新闻频繁见诸报端，如今小区“私搭乱建”侵害小区公共利益这一普遍的社会问题再次引发人们的关注。对于部分业主私自搭建“违章建筑”的行为，自身权利受到侵害的业主以及物业公司都应当如何作为？就此，海淀法院的宋纯峰、李晓馨法官向本报广大读者进行详细解析。

　　情况1

　　私盖阳光房属于违建

　　在未经规划部门批准的情况下，新华小区业主王刚开始施工，在房间楼顶外的露台上私自搭建一处阳光房，破坏了楼顶及隔离墙的原状。

　　为此，新华物业公司将王刚起诉至法院，要求他立即将搭建的阳光房拆除。但王刚不同意物业公司的诉求，辩称露台由其单独使用，他有权在露台上进行加盖。

　　经过审理，海淀法院支持了新华物业公司的诉讼请求，判令王刚限期拆除。

　　法官评析

　　海淀法院的宋纯峰、李晓馨法官认为，首先应明确业主独用露台为业主专有部分还是小区公共部分。按照《建筑物区分所有权解释》第2条第2款规定，露台要成为专有部分的组成部分，必须具备以下条件：符合规划，即是经过规划行政主管部门批准的规划；物理上专属于特定房屋；销售合同有约定，即建设单位销售时已根据规划列入该特定房屋买卖合同中。除此之外，露台一般应认定为小区公共部分，任何业主不得私自搭建建筑物。

　　其次，应明确何为违章建筑。一般来说，违章建筑物在本质上是违反了《土地管理法》、《城市规划法》等相关法律、法规的规定而建造的房屋及其设施。上述案件中，王刚在未经规划审批的情况下，私自在属于公共部分的露台上加盖阳光房，这确属违章建筑，既破坏了楼顶及隔离墙的原状，改变了原设计用途，也影响了小区整体观瞻，侵害了全体业主的利益。因此，王刚理应立即拆除违章建筑。

　　情况2

　　占绿地擅扩面积需恢复原状

　　入住金府小区伊始，李欣即与金府物业公司签订的《前期物业管理服务协议》及《业主临时公约》，约定李欣不得将花园、窗户、阳台、户门及外墙作任何更改，不得增加悬挂物，不得改变其外观(封阳台)，不得改变其原设计功能和使用功能。

　　李欣收房后，自行占用公共绿地面积，沿客厅阳台延伸另行搭建封闭设施，以扩大阳台面积。金府物业公司与其协商未果，于是提起诉讼，请求法院判令其限期拆除违章建筑，恢复原状。

　　海淀法院经审理后，支持了该物业公司的诉讼请求。

　　法官评析

　　《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第4条规定：“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。”

　　宋纯峰、李晓馨法官认为，此案中李欣占用绿地扩大阳台面积的行为，既是一种违反管理规约的违约行为，同时也是一种违反《土地管理法》、《城市规划法》等相关法律、法规的规定而建造违章建筑的违法行为。在此情况下，物业公司有权代表全体业主提起诉讼，要求违法、违约业主将违章建筑予以拆除，这既是物业公司的权利，同时也是义务。

　　情况3

　　建平台挡住风和光被判拆除

　　宋晓、王辛都是润中小区一楼的业主，二人东西相邻。在未与王辛协商的情况下，宋晓在自家房屋门前、王辛家的西侧窗户外，建筑高平台和玻璃房屋。

　　王辛认为，宋晓的行为侵害了其房屋的通风和采光，因此将邻居告上法庭。海淀法院经审理后，支持了王辛的诉讼请求，判令宋晓拆除上述违章建筑。

　　法官评析

　　根据物权法规定，不动产相邻各方，应当依照法律、法规及社会公德等，本着方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理相邻关系。同时根据《物权法》第83条的规定，业主对侵害自己合法权益的行为，可依法向法院提起诉讼，具有相邻关系或利害关系的业主，可以损害自己安全居住利益为由，向法院提起诉讼。

　　针对这一案件，宋纯峰、李晓馨法官认为，宋晓私搭乱建的行为明显有违法律关于相邻关系的规定，侵犯了其邻居王辛的利益。作为具有利害关系的相邻业主王辛有权诉至法院，要求宋晓立即拆除违章建筑，以便排除妨害，消除潜在危害。

　　法官提醒

　　宋纯峰、李晓馨法官提醒大家，在处理此类事件中，应积极发挥物业公司或业主委员会的职责。部分业主私搭乱建，物业公司应当予以制止，制止无效的，可以代为提起诉讼。物业公司进行制止既是权利，同时也是义务，如果其怠于履行制止义务的，应当承担不利后果。如未予阻止，物业企业即负有管理不当的责任。

关键词：阳光房 物业公司 违章建筑 情况下 恢复原状