从量到质 旅游地产全面深入发展时代将至

　　随着国家明确提出要将旅游业培育成为国民经济的国家战略性支柱产业，中国已成为世界第四大旅游消费国，度假型置业需求更是以每年24%以上的速度增长，旅游地产作为旅游业与房地产业的联姻产物，近年开始了一次从量变到质变的蜕变。

　　A旅游地产外延在丰富

　　“随着居民生活水平的提升和对品质生活的追求，自然历史资源、私人产权物业和专业化服务等相结合的旅游度假正迅速兴起。”原住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮认为，中国旅游业，正在成为旅游业和房地产业发展的契合点。

　　专家指出，国内旅游地产正从概念地产向产业地产升级。更多的开发商会选择以旅游为开发主导，推出综合旅游地产和产业地产驱动的大型复合度假项目，或者大型区域经济开发，实现旅游、地产、产业三者间的相互转换、相互影响、相互驱动，以旅游带动区域产业、地产业的发展，以产业发展推动地产开发，以地产促进旅游。这种综合旅游地产和产业地产的大旅游地产有两大典型代表，分别是以迪士尼乐园为代表的纵向上下游产业模式和以华侨城、雅居乐为代表的横向关联产业模式。

　　眼下，旅游地产有两大发展趋势尤为明显，首先是参与主体开始多元化，服务链条逐渐度假化。以往旅游地产参与主体多是地产企业，但随着国家对旅游业的鼓励发展，对旅游金融门槛的放宽，推动了大量旅游产业链条企业进入旅游地产开发，以宋城等旅游演艺公司，泰康等险资企业，途家、私享家等线上线下酒店企业为代表的旅游产业链条上下游企业开始大量进军旅游地产，丰富完善旅游地产的内容。

　　其次是开始从住宅物业销售中的资源导向转向客户旅居的体验服务导向。目前仍以旅游地地产为主体的中国旅游地产市场，不再简单依托于周边的资源环境，开始更多地强调消费者的旅居过程体验，并注重售后服务的前置和可持续性。对此，运作海南三亚某大型旅游地产项目的负责人就深有感触：旅游地产的成败是与运营方式密切相关的。

　　B第三方运营团队抢占旅游地产服务产业链

　　国内一位旅游大省的旅游局长曾公开表示，休闲旅游地产绝非只是房产+资源的简单融合，而是高度合理的嫁接，集旅游、休闲、度假、居住为一体，实现更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和利益最大化的投资价值的产品。也就是说，旅游地产上下游产业链更需要专业的运营团队对各种资源进行深度整合。

　　克而瑞信息技术有限公司旅游地产事业部总经理胡晓莺点评说，消费需求的转变促进旅游地产大发展，以前旅游地产大多是景观地产，现在除了硬件还有软件方面的需求。旅游地产高速发展阶段还有很多软性服务需要提高和改善，而这些是开发商未来要关注的重点。

　　目前一些国内旅游度假地产贴着旅游度假的标签，但并没有完备的配套设施，衣食住行都不方便。业内人士表示，由于度假地产不能像第一居所那样受到业主的贴身照看，所以更需要过硬的后续管理服务。

　　事实上，如何“让不动产动起来”，是发展商正在不断努力解决的问题。

　　“闲时空置率”一直是旅游地产被诟病的问题，也让置业者对旅游地产物业的价值产生了顾虑。以度假屋出租、分时度假管理为主要业务的“私享家”创始人兼CEO张晚华表示，现在有越来越多的度假人群不太喜欢住五星级酒店，而有家庭氛围的度假屋承租需求相当大。以美国2011年的度假屋出租市场为例，其份额占到酒店市场的37%，拥有890亿美元的出租收益，“因为人口基数的原因，我们将来的份额一定会比美国大很多。这项业务的潜力还是很大的，我们公司每年的营业额有200%的增速。”

　　另一家中高端度假公寓在线平台“途家”，是中国首个依托国际领先的分散式酒店管理经验和专业服务标准，通过管家服务、托管服务以及度假交换等方式，紧密结合线下旅游地不动产存量以及线上优质的呼叫中心服务的新型平台，目前在国内也做得风生水起。

　　“这两家公司以第三方服务介入旅客、买家与旅游地产项目沟通过程中，通过网站、手机APP等渠道，吸纳意向客户;又与旅游地产项目建立合作联系，将旅游地产物业打造成为酒店式公寓类产品，通过高端标准化服务，大大提高旅游地产产品的附加值。”雅居乐集团表示，将整合旗下的旅游地产项目，与国内知名的度假屋出租管理公司合作，共同解决让度假物业“动起来”的问题。

　　目前，已有旅游地产项目在“分时度假”的出租收益中取得了可观的投资回报。比如有“海南最令人期待海岸线”的清水湾一线海景酒店式公寓便是一例。记者了解到，今年春节，清水湾两房单位的每晚租金达到2000元，三房更是达到每晚3000元，基本可以与月供款相抵。

　　C大产业衍生大通路大平台

　　除了物业托管机构，旅行社、旅游网站也不再是旅游地产的旁观者，纷纷加入到这条产业链当中，比如一些房企组织到云南、海南的看房团，推手就是旅行社。

　　值得一提的是，旅游地产业规模化发展还催生了大通路、大平台支持。

　　案例

　　旅游地产企业开发自平台渠道

　　万达集团之所以闪电般购入旅行社，旨在将旅游业和旅游地产等项目打通，并且通过几年的磨合，能够和万达旗下的酒店或文化旅游城等产生协同作用。

　　据旅游财富网介绍，其首创的“旅游地产B2C全程服务解决方案”有效解决了项目异地整合营销和业主物业售后增值服务等核心问题。B2C模式为旅游地产项目提供“项目定位、系统整合营销、售后服务和品牌推广”四大服务模块，帮助开发商实现地产与旅游的结合，帮助购房者实现旅游地产“度假、养生、投资”三大核心价值。

　　专家认为，这种基于全程服务模式，创造性地引入旅行社资源，把旅游地产、景区、酒店、休闲运动等资源打包，形成创新的“度假置业游”和“旅居”的产品，与企业运作的模式异曲同工，且更具普适性。

　　目前这种“大产业、大通路、大平台——打通旅游与地产对接通道”的模式已经得到业内认可，已有100多家中外旅行社与旅游财富网洽谈“度假置业游”合作事宜。

关键词：旅游,地产,经济