旅游地产快车该歇歇脚了？保障不力 过度开发

　　今夏40摄氏度的高温来得迅猛，比天气更热的，是旅游度假地产的销售。由于外出避暑的需求陡增，很多景区内一房难求，需要提前一周才有可能订到住房，于是更多人选择直接购买度假物业。然而，重庆晚报记者近日调查了解到，由于旅游度假这块的基础设施建设的跟不上，甚至有过度开发之嫌，严重影响着人们避暑度假的心情。有业内人士表示，近年来快速发展的旅游地产应该歇歇脚反省反省了。

　　配套跟不上12点过后才有水洗澡

　　度假需求的激增，旅游地产的配套似乎并没有同步跟上。

　　据重庆晚报记者了解，仙女山2007年的建成区面积不足0.3平方公里，目前建成区面积扩大到9.6平方公里，发展太过于迅猛，也导致一些基础设施配套跟不上。而且由于避暑度假需求有明显的季节性的因素，一到夏天，数万人齐聚仙女山，水、电甚至一些生活物资会碰到供不应求的情况。

　　在仙女山度假的主城市民全雯女士告诉重庆晚报记者，前段时间仙女山上开始分时供水。她居住的地方距离游客中心很近，早晚都还是有水可以供应，但另外有个亲戚住在海拔更高的地方，就很难受，晚上过了12点才有水用。很不方便，感觉度假的质量严重降低了。

　　在仙女山上住了近两个月的张女士告诉重庆晚报记者，目前仙女山配套还不十分成熟，只有一个菜市场和一个便利超市，蔬菜、食品供需失衡，“价格高、品种少还不保鲜。在避暑高峰期一下汇聚几万人，超市晚上8、9点钟还排着十几二十人的队，购物基本靠抢。”

　　据仙女山管委会透露，受长期伏旱天气影响，加之当前正值旅游高峰时期，游客猛增，前段时间，度假区内部分较高区域水压不足。目前，管委会组织各方力量顺利完成了应急供水工程，现已投入使用，基本能保证整个旅游度假区居民和游客的正常生活用水。

　　花漾的山谷开发商隆鑫地产相关人士告诉重庆晚报记者：“我们不仅在跟当地政府和已经修建好的两个水库进行协商，确保项目供水。还在水荒最甚之时，高价购水上山，平价卖给业主，每吨水补贴5元多钱的差价。”

　　开发商跑路房屋后续无保障

　　购买万盛黑山印象二期的胡女士告诉重庆晚报记者，她2006年购买的一栋26平方米的小户型避暑房，由于房子自身设计上的缺陷，将管道设计在户外，导致结冰和暴晒之后水管严重变形，已经渗水好几年，“由于开发商跑路了，推脱责任，搪塞了事，现在我在山上度假的时候心里头还是堵起的。”

　　同时，旅游地产一般选址在风景区，项目开发对环境的破坏也让人非常心疼。全雯告诉重庆晚报记者：“我们这些‘山民’的共同呼声，就是觉得仙女山就不要再扩大规模了，再开发就有点过度了，人多了以后山上山下也就没太大的温差了。今年山上就比去年热。”

　　规划先行多渠道破解旅游地产困局

　　如果总是要等到避暑度假者受伤之后再补救，长久而言对市场影响是很大的。业内人士疾呼，规划应该先行，政府应和开发商联手在这方面作出长远之策，方可规避后期的一些问题。又有美尔地产，以一种的新的方式来满足市场的选择。

　　重庆贵尔达房地产开发公司营销部蒋权告诉重庆晚报记者，仙女山从最初乡村小镇定居的几千人，到现在旅游高峰时期聚集超过十万人，怎样提高接待力、完善相应的配套设施，都是政府接下来所面临的问题，“在旅游地产发展的过程中，一个区域的深度打造，不光靠政府低价出让土地吸引中小开发商圈地，等楼盘修成一定规模时再进行招商引资发展当地经济。

　　想要走得更长远，必须要政府与开发商强强联手，对城市建设和项目后期管理进行科学合理的规划，更要注重后期运营的策略，以此来强化旅游地产的持续性和稳定性，才能规避购房者购买了度假物业之后出现诸多问题。”

　　重庆最早从事旅游地产销售的美尔投资有限公司营销副总经理张凤革则认为，重庆人完全没有必要都赶豆凑只去仙女山度假，如果错开度假的高峰期，完全可以获得更高性价比的度假感受。

　　张凤革表示，“其实目前交通如此发达，去仙女山要三个小时车程，如果选择坐飞机去西安、华山，去西双版纳、去海南其实时间也差不多，甚至所需路费的差别也不会太大，完全没必要一窝蜂到一个地方。”

　　目前旅游地产市场很火爆，需求旺盛，但市场也存在一些问题，为此美尔投资也推出了一些他们面对市场的一些应对方式。张凤革表示：“简而言之，空置率高，使用率短和基础设施不完善的情况。针对市场的这种情况，美尔投资采取了一种新颖的方式，通过降低门槛，方便客户和多地旅游资源共享的方式，给客户带来一些新的体验。”

　　据悉，美尔投资推出的新的旅游地产模式，仅需花5万元，不仅能获得房屋产权，还可以享受每年28天积分免费入住连锁酒店式公寓。在一个地方住腻了，还可以到全国各地的长寿之乡、风景名胜区换着住。如果一年28天都没有办法入住，酒店管理公司还会给业主补偿。

　　据了解，重庆人在海南投资多买文昌、澄迈等地低总价房源，也是为了控制投资成本。刚刚从海南看房回来的杜女士谈出了她的感受，“其实在海南度假，如果让我投资一大笔钱来购买度假别墅，我觉得有些浪费，住不了多久。如果只投个几十万进来，我觉得还很不错，毕竟每年也就只能过来住一段时间。”记者田烽实习记者喻婷婷

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　　6万人挤爆仙女山

　　房租涨幅超50%

　　根据重庆市旅游局的统计数据，今年1-7月全市接待过夜游客3983.05万人次，同比增长6.47%。仅仅是仙女山一地，今夏就迎来到访游客的“井喷”，据仙女山旅游度假区管委会的统计信息，今夏酷暑时节，仙女山日均度假游客已达6万余人。

　　就连山上住房的租金也见涨，涨幅超过50%。全雯告诉重庆晚报记者，“现在在山上租房子都不便宜了，像那种装修好的单间配套，去年月租只有2000多，而且还可以跟业主约好2个月起租。现在都要接近3000元，而且都是必须一次性交足三个月才租得到。”

　　不仅仙女山、万盛黑山谷等地成为重庆市民避暑的最佳选择，连比较远的贵州、云南也成为市民的避暑胜地。不少景区楼盘的售楼小姐表示，每天接咨询电话到嗓子冒烟。周末看房团的接送车辆一上午要跑几个来回，现场看房的私家车甚至停满了景区的公路。

　　甚至一贯被认为是冬季度假胜地的海南，也在夏天打着比重庆气温低的旗号在重庆卖房子。日前，由重庆日报报业集团与海南日报报业集团联合主办的第七届中国海南国际旅游地产文化节2013重庆房展上，三天时间内重庆市民购买106套房源，成交金额达到7000万元。组委会负责人介绍到，“重庆人很喜欢海南房。此次展会重点推介的海南文昌度假房，那里现在近一半的度假房都被重庆人买了”。

　　火热的态势，让人感叹重庆人的避暑度假消费力。在仙女山上置业，经常和全家一起上山避暑的全雯女士介绍，前往仙女山度假的人越来越多，“前年我们在仙女山上度假的时候，远没有这么多人，但今年明显觉得山上到处都是人，越来越多的人喜欢在山上避暑。像我妈妈和她的老伙伴们，几乎都是五一前后上山，国庆前后下山，然后11月左右去海南，2月左右回来。”

　　旅游地产暗含隐忧

　　同策咨询研究部总监张宏伟

　　旅游地产市场“圈地运动”显得多少有些浮躁，在旅游地产市场发展火爆背后也多少有些担忧。

　　房企将旅游地产当做企业的拿地模式，所开发的项目以销售回笼资金为主导，而对于旅游资源整理、配套的关注度较低，把旅游地产当做普通商品住宅来操作；即使开发企业在项目当中兴建了会所、商业街等配套，但是由于人气不足导致这些商业配套设施亏损严重，没有办法实现其租金收益，短期内来看，旅游地产的中小投资者还会吃尽配套跟不上的苦头；从升值空间的角度来看，海南、云南等地旅游地产市场已经经历几番炒作，旅游度假相关产品的价格已经表现虚高，尽管有一定的投资回报收益，但是，如果投资客想出售套现却很难，主要是由于旅游度假产品二手市场尚不成熟，这些产品还难以有实际的度假、养生等这方面的功能，导致接盘的人较少；此外，从投资回报空间来看，商业配套、旅游资源短期内整理不好等等都会影响到投资客的投资回报收益的实现；开发企业内部缺乏合适的旅游地产经营管理人才，导致企业的旅游地产项目招商、运营上心有余力而不足。

　　那么，旅游地产能否成为房企战略转型方向？对于转型旅游地产的房企来说，决策者要充分考虑公司如何以传统住宅业务板块与旅游地产板块并驾齐驱，“两条腿”走路的方式规避不同板块业务的投资风险。同时，其整个企业体系内部能否在自有的现金流结构中实现投资住宅的资金与投资旅游地产等其他板块的资金互动，并且这两者之间能够实现良好互补，这将成为投资者降低市场风险和实现可持续收益资金流的重要保证。

　　因此，旅游地产的开发企业不能只重视短期内现金流的回笼，还更应该注重旅游资源的整理与升级、配套环境的改善、商业氛围的营造等持续经营能力的培养。只有这样，开发企业才能在未来实现中长期现金流的收益，反哺公司内部传统住宅板块或其他业务的发展，实现公司内部现金流的良性互动。

关键词：旅游地产|仙女山|重庆